Domande frequenti sul Mutuo:

Cos’è un mutuo?

Il mutuo è un contratto (art. 1813 cod. Civile) mediante il quale una parte, detta mutuante (banca, istituto di credito o finanziaria) consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro. La parte mutuataria, trattandosi di un contratto a titolo oneroso, dovrà restituire la stessa quantità di denaro maggiorata degli interessi. La restituzione della somma di denaro presa in prestito (capitale erogato) e degli interessi maturati avviene attraverso il pagamento della rata.

Qual è l’importo massimo finanziabile?

L’importo massimo finanziabile generalmente è l’80% del valore di mercato dell’immobile che sarà oggetto della garazia reale (ipoteca). Spesso capita che l’importo massimo finanziabile venga calcolato anche come percentuale del prezzo pagato. In presenza di ulteriori garanzie a favore della banca mutuante l’importo massimo erogabile può essere elevato fino al 100%. In questi casi le banche applicheranno alla clientela dei tassi e delle spese più onerose in quanto le erogazioni al 100% sono più rischiose per le banche.

Quali sono le durate previste per un mutuo?

La normativa in tema di mutui prevede che le durate siano superiori ai 18 mesi. Nella prassi bancaria generalmente vengono concessi mutui con durata minima a partire dai 5 anni e fino ad un massimo di 40 anni con durate multiple di uno o cinque anni. Negli ultimi anni, con la crescita del mercato immobiliare, le banche per venire incontro alle esigenze della clientela hanno introdotto mutui anche con durata massima fino a 50 anni.

Cos’è il tasso d’interesse? Come viene calcolato?

L’interesse è il costo che il mutuatario deve sostenere per il prestito di un determinato importo. Viene espresso in misura percentuale e con riferimento generalmente all’anno. Il tasso d’interesse applicato ai mutui viene determinato utilizzando i tassi di riferimento (i principali sono l’Euribor e l’Eurirs) ai quali viene sommata una percentuale, detta “spread” (rappresentativa del margine di guadagno della banca) che può variare mediamente tra l’1% e il 2%.

Quante tipologie di mutuo esistono?

I mutui si differenziano in base alla tipologia del tasso d’interesse applicato ed alla modalità di rimborso delle rate. I tassi d’interesse più utilizzati sono il “fisso”, il “variabile”, il tasso “misto”, il tasso “capped rate” e il tasso “bilanciato”. Per ciò che attiene alle modalità di rimborso abbiamo: durata e rata costante, durata costante e rata variabile, durata variabile e rata costante ed a rimborso flessibile (interest only). Negli ultimi anni sono arrivati sul mercato anche i mutui “offset” che legano il calcolo della rata (e relativa quota interessi) non solo al capitale residuo ma anche alla giacenza media che il mutuatario ha su un conto corrente aperto presso la banca che ha erogato il mutuo.

Cosa vuol dire “cap” o “tetto massimo”?

Il mutuo con “cap” o “tetto massimo” è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo fissato contrattualmente oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire a prescindere dall’andamento dei tassi di mercato. In caso di diminuzione dei tassi, come tutti i tassi variabili, la rata beneficierà di una riduzione mentre in caso contrario potrà salire ma fino al valore rappresentato dal “cap”. Il costo della garanzia per il cliente è rappresentato in genere da uno spread più alto rispetto ad un tasso variabile puro. Spesso nei mutui a tasso variabile con “cap” le banche sono solite introdurre il cosiddetto floor per fare in modo che il tasso variabile, in caso di tassi in diminuzione, non possa scendere oltremodo al di sotto di un certo livello (detto appunto “floor” o pavimento).

Cos’è il tasso d’ingresso?

Il tasso d’interesse che determina l’ammontare delle rate (composte da quota interesse + quota capitale) può essere più basso (generalmente per un periodo iniziale) da quello che caratterizzerà la parte restante dell’ammortamento. Gli istituti di credito, per soli fini commerciali, sono soliti applicare per un periodo iniziale non superiore a 24 mesi il tasso d’ingresso. Alla fine di tale periodo viene applicato il tasso a regime generalmente più elevato.

Meglio il tasso fisso o quello variabile?

Non esiste in valore assoluto un tasso migliore rispetto ad un altro. E’ sempre la particolarità dell’esigenza del cliente ha generare la scelta di una tipolgia tasso piuttosto che un’altra. Ci sarà il cliente più avvezzo al rischio e con un grado di sofisticazione finanziaria elevata che potrà preferire il tasso variabile mentre il cliente a reddito fisso e con un nucleo familiare a carico, con basse prospettive di crescita reddituale, che preferirà invece il tasso fisso.

Cos’è il tasso di usura?

Il tasso d’interesse non può superare un limite oggettivo, fissato dalla legge, rappresentato dalla soglia d’usura. Il Ministero del tesoro rileva trimestralmente il tasso effettivo globale medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I tassi medi come sopra rilevati e pubblicati nella gazzetta ufficiale, aumentati del 50%, rappresentano il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

Cos’è la rata? Cos’è un piano di ammortamento?

La rata è l’importo che il mutuatario, a titolo di estinzione graduale del debito, deve versare alla banca che ha erogato il mutuo. Le rate vanno versate principalmente con periodicità mensile (esiste anche la rata trimestrale e semestrale) e sono elemento fondamentale del piano di ammortamento insieme alle scadenze, al capitale residuo, alla quota capitale ed alla quota interessi. La rata, composta da una quota interessi e da una quota capitale. In una prima fase iniziale si pagano sopratutto gli interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

Cosa succede in caso di ritardato pagamento di una rata? Cosa sono gli interessi di mora?

Si ha ritardato pagamento, secondo quanto stabilito dal Testo Unico Bancario (Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385) quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla sua scadenza. In tal caso il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare gli interessi di mora per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali. La banca può chiedere la risoluzione del contratto di mutuo quando il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.